Beylikdüzü Avukat

Kira Bedelinin Yabancı Para Olarak Kararlaştırılması Durumunda Kira Artış Oranının Belirlenmesi

Türk Borçlar Kanunu m. 344/IV’te bu durum “Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, ‘Aşırı ifa güçlüğü’ başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.” şeklinde düzenlenmiştir. Burada beş yıl geçmedikçe kira bedeli değiştirilemez ancak bu hüküm nispi emredici hüküm mahiyetindedir, zira kira bedelinin indirileceğine ilişkin anlaşmalar geçerli olacaktır[1]. Bu süre dolmadan taraflarca anlaşmaya varılarak dahi olsa bedele ilişkin artış oranı veya bunun yerine geçecek anlaşma yapılamaz.

Yabancı paraya endeksli olarak belirlenen kira bedelleri bakımından aynı hükmün uygulanıp uygulanmayacağı öğretide kimi görüşlerce uygun görülmez[2] ancak kimi görüşlere göre de kanunun dolanılmasını engellemek adına kıyasen uygulanması gerekir[3]. Bunun yanında kira bedelinin altın kaydına bağlı olarak kararlaştırıldığı durumlarda da bu hükmün uygulama alanı bulabileceği öğretide kabul edilmektedir[4]. Daha önce bahsettiğimiz kira bedelinin belirlenmesinde Kanun Koyucunun kademeli olarak dikkate aldığı hususlara bu hükümde Kanun Koyucu, yabancı paranın değerindeki değişiklikleri de eklemiştir.

Bu hüküm, hem yabancı para üzerinden kira bedeli belirlenebileceğini, hem de yabancı para üzerinden belirlenen kira bedelinin yeni dönem bakımından tespitinin esaslarını belirlemiştir[5]. Bunun yanında söz konusu hükümde ifa güçlüğüne bağlı olarak kiracının, beş yıl kaydına bağlı olmaksızın uyarlama davası açma hakkı saklı tutulmuştur.

Türk Borçlar Kanunu’nun öngördüğü beş yıllık süre oldukça uzun bir süredir. Özellikle ekonomik istikrarın olduğu dönemlerde döviz fiyatlarında değişme olmayacağı düşünülürse, ülke parası üzerinden kararlaştırılan kira bedelinin değiştirilmesi kabul edilirken yabancı para üzerinden belirlenmiş kira bedelinin değişmeyeceğinin öngörülmesi hakkaniyete uygun görünmemektedir[6]. Yine yabancı paraların her zaman sağlam ve yıllık artışları gerektirmeyecek kadar kiraya vereni koruduğu varsayımı isabetli değildir zira bu durum ekonomik verilere göre değişebilmektedir[7].Bu durumda Kanun Koyucu sanki tarafların yabancı para üzerinden sözleşme yapmalarını engellemek gibi bir amaçla hareket etmiştir ancak Kanun Koyucu böyle bir amaçla hareket etmemelidir[8].

Beş yıllık sürenin sonunda belirlenen kira bedelinin sözleşmede kararlaştırılan para birimi üzerinden mi yoksa Türk Lirası üzerinden mi belirleneceği hususu tartışmalıdır[9]. Bu konuda; sözleşmede kira bedeli hangi ülke parası olarak belirlenmişse yeni kira bedelinin o ülke parası ile belirlenmesi gerektiği[10], beşinci yılın sonunda hakim tarafından belirlenen kira parasının yabancı para olarak belirlenmesinin mümkün olduğu hatta karşı tarafın kabulü olmadıkça Türk Lirası üzerinden kira bedeli tespiti yapılamayacağı[11], yabancı para üzerinden yapılan kiralamalarda Yargıtay’ın mevcut uygulaması devam ederek rayiç bedelin Türk Lirası üzerinden belirleneceği[12] şeklinde birbirinden farklı görüşler vardır.6570 sayılı GKHK döneminde kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırıldığı kira sözleşmeleriyle ilgili açılan kira tespit davalarında hakim tarafından belirlenen kira bedelinin Türk Lirası üzerinden belirlenmesi zorunluydu ve Yargıtay uygulaması da kira parasının Türk Lirası olarak tespitini öngörmekteydi[13].

Tüm bunlara ek olarak 2018’den beri ülkemizde bazı istisnalar dışında kira sözleşmelerinde bedelin yabancı para birimiyle belirlenmesi yasaklanmıştır. Bu yasak Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından yayımlanan 2018-35/52 numaralı Türk Parası Kıymeti Korunması Hakkında 32 sayılı Karara İlişkin Tebliğ’de Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ’in 8/2. maddesinde şu şekilde düzenlenmiştir:

“Türkiye’de yerleşik kişiler kendi aralarında akdedecekleri; konusu yurt içinde yer alan gayrimenkuller olan, konut ve çatılı iş yeri dâhil gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde sözleşme bedelini ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerini döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştıramazlar.”

Dolayısıyla yeni yapılan yasal düzenlemeler dikkate alınarak Türkiye'de yerleşik kişilerin yurt içinde yer alan konut ve çatılı işyerleri hakkında yapacakları kira sözleşmelerini yabancı para birimi üzerinden kararlaştırmamaları gerekmektedir. Söz konusu yasal düzenlemenin ihlalinin yaptırımı idari para cezası şeklindedir. Bu düzenleme kapsamı dışında kalan kişiler için bir sınırlama söz konusu değildir.

Beylikdüzü Avukat, Silivri Avukat, Esenyurt Avukat, Avcılar Avukat, Bakırköy Avukat, Fatih Avukat, Büyükçekmece Avukat, Bağcılar Avukat, Beylikdüzü Avukatı