Haber / Duyuru

TAŞINMAZ KAVRAMI

            Her ne kadar kira sözleşmesi, TBK’nın özel borç ilişkileri bölümünde yer almakta ise de, kanunun 299-338 maddeleri arasındaki kira ile ilgili hükümler, kanunda tanımı yapılan kira sözleşmesinin ve onun da özel türlerinin genel kurallarıdır. Başka bir anlatımla, bu bölümde, yasanın diğer maddelerinde yer alan konut ve çatılı işyeri kirası ile ürün kirası gibi özellikleri bulunan türleri de kapsayacak şekilde genel nitelikli kurallara yer verilmiştir. O nedenle özel borç ilişkisi kapsamında kira sözleşmesinin konusu; her türlü taşınır ve taşınmaz mal, eşya, nesne, tesis, hayvan, hak gibi birçok şeydir.[1] Ancak konumuz itibariyle ele alacağımız konut ve çatılı işyerleri gibi taşınmaz kiraları genel ilkeler yönünden bu kapsamda olmakla birlikte kanunda bu konu yönünden özel düzenleme de yapılmıştır. Eğer bu yerlerle ilgili ortaya çıkan uyuşmazlıklarda özel hüküm yoksa pek tabi ki kira ile ilgili genel hükümlere başvurulmalıdır.

            Eşya hukuku bakımından taşınır- taşınmaz eşya ayrımı, eşyanın yerinin değişip değişmemesi yönünden yapılan bir ayrımdır. Özüne (cevherine) zarar vermeksizin bir yerden başka bir yere taşınabilen eşya taşınır, taşınamayanlar ise taşınmaz eşyalardır.[2]

          4721 Sayılı Türk Medeni Kanun m.704’te taşınmaz mülkiyetinin konusunu, “Taşınmaz mülkiyetinin konusu şunlardır: Arazi, Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler” şeklinde sayılmıştır. Yine TMK m. 718 ve 719’da taşınmaz mülkiyetinin yatay kapsamının arazinin sınırları içinde kalan toprak yüzeyinin her tarafını kapsadığı ile taşınmaz mülkiyetinin dikey kapsamının ise arazi üzerindeki mülkiyetin kullanılmasında yarar olduğu ölçüde üstündeki hava ile altındaki arz katmanlarını kapsadığı belirtilmektedir.

            Türk Medeni Kanunu yönünden taşınmaz mülkiyeti kavramı tür olarak belirli sayıda sayılmakla taşınmaz olarak nitelendirilecek şeylerin çerçevesi çizilmiştir. Bu sebeple bu hükümde sayılanlar arasında yer almayan bir şey, başka kanunlar bakımından taşınmaz olarak sayılsa bile, Medeni Kanun bakımından taşınmaz sayılmaz.[3] Ancak TBK, konut ve çatılı işyeri kiralarıyla ilgili hükümleri belirlerken taşınmaz kavramının TMK bakımından anlamlarına bağlı kalmayarak bu kavramları esnek kullanmıştır. Başka bir deyişle TBK, TMK kapsamında taşınır olarak nitelendirilebilecek eşyaları ileride izah edeceğimiz şartların oluşması durumunda bir taşınmaz gibi konut ve çatılı işyeri kiralarına uygulanacak hükümler kapsamında değerlendirecektir. Bu anlamda TBK m.339/I’de, GKHK m.1/I’den farklı olarak konut ve çatılı işyeri kiralarının uygulama alanının belirlenmesinde kiralanan yerin taşınır veya taşınmaz olduğunun değil, kullanım amacının nasıl kararlaştırıldığını esas almıştır. Kullanım amacının belirlenmesinde ise yine konut kavramını açıklarken izah ettiğimiz süreklilik amacıyla yapının sabit olup olmadığı kıstasları kullanılmalıdır.

            Türk Borçlar Kanunu’nda konut ve çatılı işyeri düzenlemelerinin GKHK’ye dayanması, kiralananın yalnızca taşınmaz olabileceğini düşündürmektedir. Bu konuda öğretide farklı görüşler olmasına rağmen hakim görüş, taşınmaz eşya ile sınırlı olmayacağı yönündedir. Çünkü konut ve çatılı işyerinin taşınmaz eşya ile sınırlı olduğuna dair herhangi bir kanuni dayanak yoktur. Kanunkoyucunun konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin ayrı bir rejim yaratmasının sebebi kiralanan eşyanın türüne değil, kiracının sözleşme ile karşılanan ihtiyacının türüne yönelmiş olmasıdır. Bu amaç, hükümlerin uygulama alanının, kiralananın fiziksel özelliklerine ve ekonomik değerine özetle taşınır-taşınmaz ayrımına göre değil, taraflarca açık veya örtülü olarak kararlaştırılan kullanım amacına göre belirlenmesi ile sağlanabilir. Bunun yanında taşınır ve taşınmaz ayrımı kira hukuku bakımından ikincil öneme sahiptir. Dolayısıyla konut ve çatılı işyeri kiraları için özel bir rejimin öngörülmüş olması, bu yerleri taşınmaz eşya ile sınırlandırma düşüncesinin aksine konut ve çatılı işyerini konu alan kira ilişkilerinin taşınmaz kirası olarak dar düşünülmesinin önüne geçmektir. Bu sebeple de kanun teknik anlamda taşınır veya taşınmaz ayrımına gitmeyerek kullanım amacını ön plana çıkaran konut ve çatılı işyeri kavramlarını tercih etmiştir.[4]

                 Bu konuda ayrıntılı bilgi sahibi olmak için Beylikdüzü'nde bulunan Tutkun Hukuk Bürosu avukatlarına ulaşabilirsiniz. Beylikdüzü'nde bulunan Tutkun Hukuk Bürosuna İstanbul'un her yerinden ulaşım ziyadesiyle kolay olup  Beylikdüzü Belediye Metrobüs durağında inmeniz yeterli olacaktır. Beylikdüzü, Büyükçekmece, Esenyurt, Avcılar, Küçükçekmece, Bakırköy, Fatih vs.  İstanbul'un her semtinden olduğu gibi Türkiye'nin dört bir tarafından arayarak sorunlarınızı görüşebilirsiniz.

Beylikdüzü Avukat, Silivri Avukat, Esenyurt Avukat, Avcılar Avukat, Bakırköy Avukat, Fatih Avukat, Büyükçekmece Avukat, Bağcılar Avukat