Silivri Avukat

Kira Sözleşmesinde Artış Oranı Kaydı Bulunup Bulunmamasına Bakılmaksızın Beş Yıl ve Daha Uzun Süreli Kira Sözleşmelerinde Artış Oranının Belirlenmesi

Türk Borçlar Kanunu m. 344/III’te bu durum, “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” şeklinde düzenlenmiştir.

Söz konusu durumda tarafların kira bedelinin belirlenmesiyle ilgili bir anlaşma yapıp yapmadıklarına bakılmaksızın beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yenilenen kira döneminde uygulanacak kıstas belirlenmiştir. Burada ilk beş yıla kadarki TÜFE oranının aşılmaması tarzında bir üst sınırlama olmayıp hakim tarafından belirlenecek kira bedeli için kıstaslar getirilmiştir[1]. Hükmün gerekçesinde de TÜFE artış oranının üst sınır olarak kabul edilmeyeceği açıkça belirtilmektedir.

Kanun Koyucu, 344. maddede kademeli bir anlatım tercih etmiştir. Birinci fıkrada taraflara TÜFE(oniki aylık ortalamalara göre değişim) artış oranını, ikinci fıkrada hakime TÜFE artış oranını geçmemek şartıyla hakimin hakkaniyete uygun takdir yetkisini, üçüncü fıkrada ise TÜFE artış oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedeliyle birlikte hakimin hakkaniyete uygun takdir yetkisini dikkate almıştır.

Bu hükmün uygulanabilmesi için ilk kira yılı da dahil olmak kaydıyla kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren beşinci yılın da dolması gerekir[2]. Yani ilk kira yılına ek olarak uzayan dört yıl ile birlikte toplamda beş yılın dolması gerekmektedir.

Emsal kira bedeli, olağan şartlar altında yapıla gelen sözleşmeler ile kabul edilmiş olan parasal karşılıktır. Bu hususta bilirkişilik müessesesi etkindir ve bilirkişiler benzer nitelikteki kiralananları dikkate almalıdırlar. Bilirkişiler, rayiç kira bedelini belirlerken kiralananın bulunduğu bölgedeki benzer nitelikteki taşınmazların kira sözleşmelerini esas almalıdırlar[3]. Emsal kira bedeli de dikkate alındığında doğal olarak TÜFE üst sınır olmayacaktır[4].

Kiralananın durumu ifadesinden kiralanan taşınmazın niteliği, konumu, bulunduğu yer, eski veya yeniliği, belediye hizmetlerinden yararlanma durumu, getirebileceği kira gibi hususlar anlaşılır. Emsal olarak ifade edilen konut veya işyerinin, kiralanan binanın aynı katında ve benzeri olması gerekir. Ancak genelde bu nitelikte emsal bulunmamaktadır. Bu durumda en yakın binadaki kiralardan emsal olarak yararlanılması da mümkündür[5].

Hakim tarafından belirlenecek kira bedelinin hakkaniyete de uygun olması gerektiği için belirlenecek kira bedeli, kiralananın boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedeline eşit ya da buna çok yakın miktarda olamaz. Emsal kira bedelinden hakkaniyet indirimi yapılmalıdır[6].

Kira parası öncelikle olağan rayiç, ekonomi esasları ve kira parasını etkileyen değişiklikler dikkate alınarak belirlenecek, bunların da yetersiz kalması halinde hak ve nesafet ilkesi devreye girecektir[7].

Beş yılın sonunda kiralarda bir artış olmamış ve TÜFE oranlarında bir düşme meydana gelmişse, kira parasının tespitine ilişkin davanın reddine karar verilmesi kaçınılmaz olacaktır[8]. Yargıtay’ın uygulaması da bu yöndedir.[9] Çünkü tespit davası TÜFE artış oranına göre kira bedelinin artırılması amacıyla açılan bir davadır. Artırmaya ilişkin bu davada artırma konusu olarak TÜFE artış oranı esas alındığından TÜFE oranında bir artış olmaması durumunda söz konusu davada talep edilecek bir menfaat kalmamış olacaktır.

6570 sayılı kanunun uygulandığı dönemde, kira bedelinin rayiç değerlere göre belirlenebilmesi için sözleşme süresinin bitmesi gerekirken, TBK m.344/III gereği artık beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde rayiç bedele göre kira tespiti için sözleşme süresinin sona ermesine gerek yoktur. Söz konusu hüküm sözleşme süresi içerisinde dahi rayiç bedel tespitine imkan tanımaktadır. Bu durum artık sözleşme süresinin bitiminden bağımsız bir sorun olarak karşımıza çıkmaktadır[10]. Örneğin yedi yıllık bir kira sözleşmesinde beşinci yılın bitiminden sonra talep edilebilir ya da beşinci yılın bitiminden sonra talep edilmemişse altıncı veya yedinci yılda da talep edilebilir.

Bu konuda ayrıntılı bilgi sahibi olmak için Beylikdüzü'nde bulunan Tutkun Hukuk Bürosu avukatlarına ulaşabilirsiniz. Beylikdüzü'nde bulunan Tutkun Hukuk Bürosuna İstanbul'un her yerinden ulaşım ziyadesiyle kolay olup Beylikdüzü Belediye Metrobüs durağında inmeniz yeterli olacaktır. Beylikdüzü, Büyükçekmece, Esenyurt, Avcılar, Küçükçekmece, Bakırköy, Fatih vs. İstanbul'un her semtinden olduğu gibi Türkiye'nin dört bir tarafından arayarak sorunlarınızı görüşebilirsiniz.

Beylikdüzü Avukat, Silivri Avukat, Esenyurt Avukat, Avcılar Avukat, Bakırköy Avukat, Fatih Avukat, Büyükçekmece Avukat, Bağcılar Avukat, Silivri Boşanma Avukatı