Haber / Duyuru

KONUT VE ÇATILI İŞYERİNİN EŞYA TÜRLERİ İLE SINIRLI OLUP OLMADIĞININ BELİRLENMESİ   

Türk Medeni Kanunu m. 728’de  “Başkasının arazisi üzerinde kalıcı olması amaçlanmaksızın yapılan kulübe, büfe, çardak, baraka ve benzeri hafif yapılar, bunların malikine aittir. Bu tür yapılar, taşınır mal hükümlerine tâbi olur ve tapu kütüğünde gösterilmez.” şeklinde taşınır yapılara ilişkin hüküm tesis edilmiştir. Bu tür yapılara maddenin kenar başlığında da yazılı olduğu üzere “taşınır yapı” denir. Taşınır yapının mülkiyeti, bulunduğu arazinin mülkiyetine tabi olmayıp, inşa edenin mülkiyetine tabidir ve buna taşınır mülkiyetine ait hükümler uygulanır. Her ne kadar TMK 728 başkasının arazisinde yapılan taşınır yapıdan söz ediyorsa da, inşaatı yapan, arazinin maliki de olsa bu inşaat o kimsenin taşınmazdaki mülkiyetine tabi olmayıp taşınır mal olarak ayrı mülkiyet konusu olur. Borçlar Hukuku alanında da kural olarak taşınır yapı bir taşınır gibi işlem görecektir. Fakat istisna olarak menfaatler dengesini kurmak ve daha adil bir sonuç elde etmek adına taşınır yapının bazı borç ilişkileri bakımından taşınmaz işlemine tabi tutulması gerektiği savunulmaktadır. Özellikle taşınır yapının kiralanmasında da taşınmaz kiralarına dair TBK m. 310, 329, 331 ve 336’nın uygulanması gerektiği kabul edilmektedir.[1]

Bir inşaatın hangi hallerde taşınır yapı sayılacağı hususunda TMK 728 gayet esnek bir tabir kullanarak, bunların hafif yapılar olduğunu belirtmekte ve örnek olarak da, kalıcı olması amaçlanmaksızın yapılan kulübe, büfe, çardak ve barakaları göstermektedir. Öğretide belirtildiği üzere bir inşaata taşınır vasfını veren öncelikle onu inşa edenin bu inşaatı geçiciliği hususundaki arzusudur. Bu arzu, inşaatın arza olan bağlılık derecesi, kullanılan malzeme, inşaatın özgülendiği amaç gibi bazı olgulardan da anlaşılır. Örnek olarak,  panayır için tahtadan yapılan bir barakanın, inşaat için kurulan şantiye binasının ve prefabrik binanın kalıcı olarak yapılmadığı kabul edilecektir. Buna karşılık bir çiftlikte tuğla ve kerpiçle yapılan bir samanlığın kalıcı amaç ile yapıldığı kabul edilecektir. Aksini iddia eden iddiasını ispat etmelidir.[2]

Genelde ağaç, tahta, çinko ve benzeri malzemeden yapılan basit ve temelsiz yapılara baraka denir. Geçici amaçla yapıldıkları için, malzemesinin sökülmesi sonucu kendisi de ortadan kalkar. Bu niteliği itibariyle öğreti ve uygulamada barakalar taşınır mal niteliğinde kabul edilmiştir. O nedenle barakalarla ilgili kira ilişkisi, taşınır mal kirasına ve genel hükümlere göre değerlendirilir. Ancak, şehirlerde rastlanan ve genelde de belediyeler tarafından yaptırılan büfeler daha değişik niteliktedir. Bu tür yapılar da temelli ve kalıcı olmayıp gereğinde sonradan sökülüp kaldırılmakla birlikte, bu cins yapılarda temel tablası atılmak, duvarları sağlam malzemeden yapılmak ve üzerine korunmalı çatı konulmak suretiyle, sürekli kullanıma elverişli hale getirilenler de vardır. İşte sürekli kullanımları ve yapı tekniği göz önüne alınarak şehirlerde oluşturulmuş bu nitelikteki büfelerle ilgili kiralar, çatılı işyeri kirası kapsamında kabul edilmelidir. Uygulamada da benimsenmiş görüş; betonarme-karkas ve çatılı üstü örtülü büfenin boşaltılmasında genel hükümlerin değil, özel hükümlerin uygulanması gerektiği yönündedir.[3] 

            Bir çadırın, birden fazla kişinin kaldığı barakanın veya yurtta bir yatma yerinin kullanılmasının devri halinde konut kirası söz konusu olamaz.[4]

           Konut kavramının belirlenmesinde de belirttiğimiz üzere TMK m. 728’de hafif yapılar niteliğinde olmamak kaydıyla, gecekondu diye tabir edilen yerlerin de konut ve çatılı işyeri kapsamında kaldığı kabul edilmelidir. Son zamanlarda rağbet gören prefabrike yapılar için de aynı şekilde düşünülmelidir.[5] Gecekondular ister bunları yapanlar kendi arsası, ister başkasının arsası üzerinde inşa edilmiş olsunlar kiraya verildikleri takdirde kiracı ile kiraya veren arasındaki ilişkiye 6098 sayılı Kanun hükümleri uygulanmalıdır. Doğal olarak, eğer gecekondu başkasının arsasına yapılmışsa, arsa sahibinin hem gecekonduyu yapan, hem de onun kiracısı aleyhinde el atmanın önlenmesi davası açarak arsayı boşalttırması kabildir.[6]

            Öğretide, taşınır yapı dışında barınmaya veya ticari ve mesleki faaliyetin yürütülmesine uygun, karavan, tekne, otobüs gibi hareketli taşınırların, konut ve çatılı işyeri olarak değerlendirilmesi tartışmalıdır. Bir kısım yazarlar, karavan, tekne, otobüs gibi arza bağlı olarak kullanılmaya elverişli olmayan hareketli araçları, konut ve işyeri amacı ile kiralansa dahi bu kapsamda değerlendirmemektedirler. Arza bağlı olarak kullanılması mümkün olmayan hareketli araçların konut ve çatılı işyeri olarak kullanılmak üzere kiralanmasında, TBK m. 339-356 arasındaki hükümlerin uygulanması güç görünmektedir. Hatta bir kısım hükümlerin uygulama alanı dahi kalmayacaktır (TBK m.350/b. 2, 352/II). Örneğin kiraya verenle kira sözleşmesinin sona ermesi üzerinde uyuşmazlık yaşayan bir kiracı, kiralananı başka bir şehre veya ülkeye götürebilecektir. Böyle bir durumda kiraya vereni konut ve çatılı işyeri kirası hükümleriyle yasanın amacına aykırı olarak sınırlandırmak, taraflar arasındaki menfaat dengesini kiraya veren açısından tahammül edilemez derecede bozabilecektir.[7]