Haber / Duyuru

Artışın Taraflarca Sözleşmede Belirlenmiş Olması Durumunda Kira Artış Oranının Belirlenmesi

Türk Borçlar Kanunu 344/1’e göre; “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.” Kanun Koyucu bu düzenlemeyle tarafların kira bedelini serbestçe belirlemelerine sınırlama getirmiştir. Hükme göre taraflar yenilenen dönemlerde uygulanacak kira bedelini belirlerken bir önceki kira dönemindeki tüketici fiyat endeksindeki artış oranını aşamayacaklardır ancak bu oranın altında kira artışı belirlenmesi mümkündür.

Tam da bu noktada TÜFE’den bahsetmek gerekirse esas alınacak bu endeksin, eski adı Devlet İstatistik Enstitüsü olan Türkiye İstatistik Kurumu tarafından ilan edilen endeks olduğu belirtilmelidir. Önceki dönemde Yargıtay uygulamasında, Toptan Eşya Fiyat Endeksi(TEFE)’nin dikkate alındığı zamanlar olmuştur.[1] Buna ek olarak, bir önceki kira yılına ait oran belirlenirken sözleşme başlangıcındaki ayın mı yoksa on iki ayın ortalamasının mı dikkate alınacağı tartışmaya açıktır. Bu konuda Yargıtay’ın on iki ayın ortalamasının esas alınacağını belirttiği kararları vardır.[2]Önceki dönemde de Yargıtay uygulamasında, Toptan Eşya Fiyat Endeksi(TEFE) bakımından, Kurumun ilan ettiği on iki aylık değişim oranı ortalaması esas alınmıştır.

Burada dikkat edilecek husus, taraflar uzayan kira dönemleri için uygulanacak bir artış oranı veya miktarı kararlaştırmışlarsa, ilk planda bu kararlaştırılan artış oranı veya miktarı esas alınır. Ancak kararlaştırılan oran veya tutar TÜFE’deki artış oranını hiçbir şekilde geçemez[3].

Söz konusu artış oranı TÜFE oranından daha fazla olursa kira artışı TÜFE oranında geçerli olur, aşan miktar için ise kısmi hükümsüzlük uygulanır.[4] Yani tarafların anlaşmalarına TÜFE sınırı getirilerek “sözleşmeye iç müdahale” [5] gerçekleşmektedir. Ayrıca taraflar kira parasının beş yıl boyunca sabit olarak kalmasını da kararlaştırabilirler.

               Burada değinilmesi gereken bir husus da TBK 344/I maddesinin 2’inci cümlesindeki hükmün nasıl değerlendirileceğidir. Zira taraflar, kira sözleşmesini bir yıldan uzun süreli yapmışlar, bir yıldan sonraki dönemlerin de kira bedelini miktar olarak belirlemişlerse ve bu bedelin TÜFE sınırını aştığı sonradan belli olmuşsa TBK m. 344/I-son’un uygulanıp uygulanmayacağı öğretide tartışmalıdır. Söz konusu durumda kiracının korunması ilkesi ile sözleşmenin bağlayıcılığı ilkesi çatışmaktadır. Öğretide, bir yıldan sonrası için öngörülen kira bedelinin TÜFE sınırını aştığı oranda uygulanmayacağı görüşüne karşılık, tarafların başlangıç itibariyle TBK m. 344 denetimine tabi olmadan belirledikleri kira bedeline kiracının uyması sözleşmeye bağlılık ilkesinin gereği olduğu savunulmaktadır[6]. 6570 sayılı Kanun döneminde sözleşme süresi içerisinde yapılan artışlarda müdahale edilmemekte, kira bedelinin tespiti kira sözleşmesinin süresinin sona ermesinden sonra yenileme dönemlerinde uygulanmaktaydı[7] ve bu konuda 6570 sayılı Kanun döneminde Yargıtay’ın görüşü de aynı yöndeydi[8].Yine bu konuda öğretide; kira bedelinin sonraki yıllarda ne kadar artırılacağına dair anlaşma ilke olarak geçerli ise de bu artış oranının TÜFE’deki artıştan fazla olamayacağı[9], tarafların ikinci yıl ve sonrası için belirledikleri kira bedelinin TÜFE oranındaki artışı aşmaması şartıyla geçerli olacağı[10], kalıcı genel bir yasa ile yapılan bu sınırlamanın sözleşme özgürlüğüne getirilmiş yersiz bir sınırlama olacağı gibi mülkiyet hakkının özünün zedelendiği[11], sözleşme süresi içinde kalmak kaydı ile tarafların ikinci ve sonraki yıllar kira bedelini serbestçe kararlaştırabilmeleri gerektiği[12],  mülkiyet hakkının dondurulmadığı ya da mülkiyet hakkının özünün zedelenmediği[13] şeklinde görüşler yer almaktadır. Kanımızca, TBK m. 344/I-son açık bir şekilde bir yıldan fazla süreli sözleşmelerde de uygulanır diyerek bu tartışmaya nokta koymuştur[14]. Bu anlamda kira sözleşmesinin bir yıldan fazla olması durumu değiştirmeyecektir. Sonuç olarak 6570 sayılı Kanun zamanında sadece yenileme dönemlerinde uygulanan kira bedelinin tespitine ilişkin hükümler 6098 sayılı kanunla yerini kira sözleşmesi devam ederken de uygulanır hale bırakmıştır.

                Son olarak TBK m.344/I kapsamında belirtilen azami artış oranı dönem dönem değişebilmektedir. 2012 yılında uygulamaya giren Türk Borçlar Kanunun ilk halinde kira bedellerine uygulanan azami kira artış oranı Üretici Fiyat Endeksi(ÜFE) iken bu oran 2019 yılında Tüketici Fiyat Endeksi(TÜFE) olarak değiştirilmiştir. Kanun koyucu, ekonomik sebeplerle fahiş oranda artan ÜFE'nin kira artış oranı olarak uygulanabilir olmaktan uzak hale gelmesi neticesinde böyle bir değişiklik öngörmüştür. Yine son dönemlerde TÜFE oranının da fahiş derecede artması sonucu kanun koyucu tarafından sadece konutlarda uygulanmak şartıyla 01.07.2022-01.07.2023 tarihleri arasında yapılacak olan azami kira artış oranını %25 olarak belirlemiştir. İşyeri kiralarında bu oran yine TÜFE şeklinde uygulanmaktadır. 01.07.2023 tarihinden sonra %25 azami artış oranının devamına dair herhangi bir düzenleme yapılmaması halinde bu tarihten sonraki kira artış oranı yine TÜFE olarak uygulanacaktır. Netice olarak ülkemizdeki ekonomik koşullar sebebiyle TBK m. 344/I'in azami kira artış oranına esas aldığı değişken(ÜFE,TÜFE,%25 vs.) kimi zaman güncellenmektedir.

                Ayrıca kira sözleşmesinde taraflarca belirlenen kira artış oranı belirttiğimiz bu değişkenlerin altında kalmaktaysa sözleşmedeki artış oranına dair hüküm esas alınacaktır. Örneğin konut için yapılmış bir kira sözleşmesinde yıllık kira artış oranı %10 olarak belirlendiyse uygulanacak olan kira artış oranı %25 değil, sözleşmede kararlaştırılmış olan %10 oranı olacaktır.