Haber / Duyuru

Konut denilince aklımıza ilk olarak taşınmazın bütünleyici parçası olan bağımsız bölüm ya da müstakil ev ve dolayısıyla da yapının bir türü olan bina gelmekle birlikte her binanın konut olmadığını belirtmek gerekir. Daha doğru bir tabirle konut, binadan farklıdır. İmar hukuku yönünden 3194 sayılı İmar Kanunu m.5’te tanımlandığı üzere bina; kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme ve dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarayan, hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılar olarak tanımlanmıştır. Bu tanıma göre bina kavramı içinde, konut, işyeri, hayvan barınağı veya eşya saklama yeri de yer alır. Genel literatürde ise konut; insanların yatıp kalktığı, iş zamanı dışında eğleştiği veya gereğinde tüzel kişiliğin içinde bulunduğu ev, apartman gibi yer olarak nitelendirilmektedir. Ancak konutun müstakil bina olarak algılanmaması gerekir. Günümüzde binaların genelde dikey yerleşim sistemine göre dizayn edilmesi sonucu binalarda bağımsız bölümler oluşturulduğuna göre, insanların içinde yaşamlarını sürdürdükleri bu bağımsız bölümlerle eklentileri de konut kapsamında kalır. Kat mülkiyeti Kanunu’na göre de içinde oturulabilir nitelikteki her bağımsız bölüm de konut sayılır.[1]

Bir yerin, kira ile ilgili hükümler çerçevesinde konut olarak kabul edilebilmesi için, onun kişilerin sürekli oturması amacıyla kiralanması gerekir. Kiralanan konut MK m. 19 vd. anlamında yerleşim yeri(ikametgah) niteliği taşıması gerekli değildir. Burada önemli olan, kiracının uyumak vb. ihtiyaçlarını karşılayan ve onu dış etkenlerden koruyacak bir mekan niteliğinin bulunmasıdır. Bu bağlamda, kira konusu konutun dış yapısı değil, sözleşme ile öngörülen kullanım amacı ilk planda belirleyicidir.[2]

Bunun yanında bir yerin konut olarak değerlendirilebilmesi için arza bağlı olmasındaki süreklilik kavramından ayrı olarak barınmaya elverişli olarak sürekli olması da gerekmektedir. Dolayısıyla ortalama makul bir insanın normal şartlarda bir yerde kalabileceği ortalama bir zaman boyunca kalması niyetini ortaya koyacak nitelikte olması aranmaktadır. Bu anlamda bir kışın orada geçirilmesi amacına hizmet edecek düzeyde veya bir şehirde ortalama kalınacak süre boyunca barınma ihtiyacını karşılamaya elverişli olmalıdır.

Kanun kapsamında bir yerin konut olarak değerlendirilmesinde bir diğer ölçüt ise o yerin sabit olmasıdır. Bir yapının taşınabilir nitelikte olması onun sabit olarak kullanılmadığı anlamına gelmemektedir. Çünkü her ne kadar taşınır yapılar hareket edebilecek vasfa sahipseler de sabit olarak kullanıma özgülenirlerse konut veya işyeri kapsamında değerlendirilebilirler.

Kanunda, konut için ayrıca “çatılı” ifadesi kullanılmış değildir. Fakat her hâlde konutun, kişinin tabiatın etkilerinden kişiyi koruyucu ve konaklama (barınma) ihtiyacını giderici nitelikte bulunması şarttır. Fizikî olarak bu şartları taşıyan bir yapının ayrıca bir çatısının bulunması ise zorunlu değildir. Çünkü konut doğası gereği zorunlu olarak üstü kapalı olma unsurunu içerir.[3]

Konutun en önemli özelliği, insanların yaşamlarını onun içinde sürdürmeleridir. Eğer bu yaşam biçimi içerisinde bir iş de yapılıyorsa, ( örneğin, ev kadınının aynı zamanda trikotaj işi yapması gibi) o iş, yaşanılan yerin konut niteliğini ortadan kaldırmayacaktır.[4]

Konutun belirli niteliklere sahip olması, örneğin çok lüks olması, birden fazla kattan oluşması, oda sayısının fazlalığı vb. TBK. 339 vd. hükümlerinin uygulanması bakımından fark etmez. 6098 sayılı Kanunda, konutun sözü edilen nitelikleri bakımından bir ayrım yapılmamıştır.[5] Yine kiralanan konut möbleli[6] veya möblesiz bir daire veya oda olabilir; kiralanan yerin mutfak ve tuvalet gibi her türlü günlük ihtiyaçları sağlayacak nitelikte olması gerekli görülmemektedir.[7] Kiralananın ayıplı olması da konut kirası olarak nitelendirme bakımından önem taşımaz.[8]

Türk Medeni Kanunu m. 728’de[9] (hafif yapılar) niteliğinde olmamak kaydıyla, gecekondu diye tabir edilen yerlerin de bu kapsamda kaldığı kabul edilmelidir. Zira, TBK’nın amacı bu sonuca varmayı gerekli kılmaktadır. Bunun gibi, son zamanlarda rağbet gören prefabrike yapılar için dahi aynı şekilde düşünülmelidir.[10]

            Yasakoyucunun konut için “çatılı” ifadesini kullanmamasının temelinde, barınma ihtiyacını karşılaması beklenen konutun, işin niteliği gereği üstünün örtülü olması gerektiği düşüncesi yatmaktadır. Gerçekten, kira sözleşmesi bakımından “konut”tan anlaşılması gereken, kiralananın kiracının barınma ve çevre etkilerine karşı asgarî düzeyde de olsa koruma sağlayan bir mekândır.[11] Bu yüzden “konut”tan söz eden TBK. 339 hükmünde, 6570 sayılı Kanunundan farklı olarak “musakkaf” ya da bu anlama gelecek bir ifadenin kullanılmaması tereddüde yol açmamalıdır.[12]