Haber / Duyuru

KİRA BEDELİNE İLİŞKİN YASAL DÜZENLEMELERİN TARİHÇESİ

1950’li yıllardan sonra köy ve kasabalardan büyük kentlere göç hareketleri hızlanmış ve bu hızlanma kentlerde konut ve işyeri ihtiyacını artırmıştır. Kişiler yeni geldikleri ve adapte olmaya çalıştıkları bu şehirlerde konut ve işyeri ihtiyaçlarını kira sözleşmeleriyle gidermişlerdir[1].

            Hayatını normal şartlarda devam ettirmek isteyen kiracılar, sürekli konut veya işyeri değiştirmek istemedikleri gibi kira bedelinin de öngöremedikleri bir şekilde değiştirilmesini istemezler. Bu sebeple Kanun koyucu, konut ve çatılı işyeri kirası hükümlerinde kiracıyı koruyan özel hükümler düzenlemiştir. Bunlardan biri tarafların açıkça süresini belirledikleri kira sözleşmelerinde kiracı, sürenin bitiminden on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşmenin aynı şartlarda devam etmesidir. Söz konusu belirli süreli sözleşmelerde süre sona erse dahi sözleşme kendiliğinden sona ermeyip kiracının sürenin bitiminden önce bildirimde bulunduğu durumda sona erecektir, aksi takdirde sözleşme aynı şartlarla uzamış olacaktır. TBK m. 347’nin gerekçesi mahiyetinde de olan bu durumla kiracının korunması amaçlanmıştır[2]. Çünkü kiracının bulunduğu yerde kalıcı olma ihtiyacı söz konusudur ve doğal olan da budur.

            Kira bedelinin tarihçesini incelemek adına, ülkemizde kiracı ve kiraya veren ilişkilerini düzenleyen ilk kanundan yola çıkmak gerekirse bu kanun, Birinci Dünya Savaşı sırasında kabul edilmiş olan “Sükena İçin İcar Ve İsticar Olunan Mahallerin İcar Bedelatı Hakkında Kanun”dur[3]. Kiracı ve kiraya veren ilişkilerinin düzenlendiği bu kanundan sonra 1926’da 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun kabulüyle kira bedelinin kesin hükümsüzlük halleri, gabin ve irade sakatlıklarına ilişkin hükümler saklı kalmak kaydıyla serbestçe tespit edildiği dönem başlamıştır[4]. 1940 yılında ise hükümete kararnamelerle ekonomik hayatı düzenlemek için geniş yetkiler veren 3780 sayılı Milli Korunma Kanunu’nun 30.maddesiyle, kira bedelinin 1939 yılı rayiçleri ile dondurulması düzenlenmiştir. Söz konusu bu düzenleme 3954, 4180, 4648 ve 5020 sayılı Kanunlarla kısmen esnetilmeye çalışılmışsa da 1939 rayici ile sınırlandırma durumu devam etmiştir[5]. 1947 tarihinde 5020 sayılı Kanunla bu tarihten sonra yapılan taşınmazların kira bedelleri serbestçe belirlenir hale gelmiştir. 1953 yılında 6084 sayılı Kanun yürürlüğe girmiş ve 1939 yılı kiralarına meskenlerde %100, diğer yerlerde %200 zam yapılması öngörülmüş[6]. Sonrasında 1955 yılında, kiraları 1953 rayiçleriyle donduran ve kiraya verenin fesih hakkını sınırlayan 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun yürürlüğe girmiştir[7]. Bu kanunla belirli uyuşmazlıklar Belediye Encümenleri’nin çözümüne bırakılmıştır ve bundan sonraki süreçte de kira artışları, bazı kurumların uygulamaları veya Sulh Hukuk Mahkemeleri’nde yapılan itirazlar neticesinde belirlenen bedeller veyahut Yargıtay ile Anayasa Mahkemesi’nin verdiği bazı kararlar gibi özel düzenlemeler dikkate alınarak yapılmıştır [8].

            Kiracının hakları korunurken bunun yanında kiraya verenin hakları da göz ardı edilmemiştir. Kira sözleşmesinin kiraya verenin iradesi dışında kanuni olarak uzatılması, onun açısından ister istemez olumsuz bir durum meydana getireceğinden sürekli değişen hayat şartları ve enflasyonun nazara alınarak bedel belirleme noktasında 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun ile bir uygulama öngörülmüş olmasına rağmen daha sonra bu Kanun Anayasa Mahkemesi kararları ile iptal edilmiştir. Bu iptaller sonrasında 2012 yılında yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu yayınlanana kadar yeni bir kanuni düzenleme yapılmamıştır. Dolayısıyla 6098 sayılı TBK yürürlüğe girene kadar bu konuda kanun boşluğu söz konusu olmuştur. TBK’da ise bu husus özel olarak m.344 ve 345’te ayrıntılı olarak ele alınmıştır. Bu düzenlemelerin, genel olarak Yargıtay uygulamasını takip ettiği görülmektedir[9].