Haber / Duyuru

KİRA BEDELİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ

Türk Borçlar Kanunu m. 299’da belirtildiği üzere kira sözleşmesinin bir şeyin kullanılmasının devri ve kira bedeli olarak iki unsuru vardır. Kiracının kira bedelini ödemeyi üstlenmesi kira sözleşmesinin unsurlarından biridir ve bu unsur kira sözleşmesini niteliği itibariyle ivazlı bir sözleşme yapar.

Taraflar kira sözleşmesinin kurulması esnasında kira bedelini sözleşme serbestisi ilkesi gereğince serbestçe kararlaştırabilirler(TBK m. 26 ). Bu serbesti, sadece TBK m. 26 çerçevesinde gabine ilişkin genel kurallarla ve TBK m. 27 kesin hükümsüzlük halleri ile sınırlandırılmıştır. Bunun dışında kiracı başlangıçta belirlenen kira bedeline itirazda bulunamaz ve bu anlamda kiracıyı koruyan bir hüküm henüz yoktur. Meğer ki, işlem temelinin çökmesi söz konusu olsun[1].

            Kira sözleşmesi rızai, karşılıklı borç doğuran, ivazlı ve sürekli borç ilişkisi doğuran bir sözleşmedir. Kanunda belirtilen kira bedeli unsuru, kira sözleşmesini kullanım ödüncü(ariyet) sözleşmelerinden ayırır. Kira bedeli, kira sözleşmesinin objektif esaslı unsuru olup kiracının da asli edim yükümüdür. Bu nedenle sözleşmenin kurulabilmesi için kira bedelinin belirli veya belirlenebilir olması gerekir. Buna rağmen öğretide bazı yazarlar, kira sözleşmesinin kurulması için kira konusu şeyin devri konusunda tarafların anlaşmış olmalarının yeterli olduğunu, kira konusu eşyanın ve kira bedelinin henüz taraflarca teslim edilmemiş olmasının sözleşmenin kurulmasında etkili olmadığı görüşündedirler[2].

      Taraflar kira sözleşmesinde kullanma bedelinin bir miktar para olacağı hususunu belirleyip bu paranın miktarını belirlemedilerse veya bu miktar objektif olarak belirlenebilir değilse bazı hususlar dikkate alınır. Öncelikle taraflar miktar üzerinde anlaşamamışlarsa TBK m. 1 gereğince sözleşme kurulmamış olur. Çünkü para bu sözleşmenin objektif esaslı unsurudur ve kurucu unsur olan kiracının asli ediminin belirlenmediği bu durumda yokluk söz konusu olur. Burada sözleşmenin yorumlanması ile de sözleşme tamamlanamaz. Eğer kira miktarı tespit edilmeden kiralanan kiracıya teslim edilmişse bu durumda yine sözleşme kurulmuş olmaz, sadece kullanılan döneme ilişkin kira bedeli yargıç tarafından dürüstlük kurallarına göre belirlenir[3].

            Kira sözleşmesi niteliği itibariyle ivazlı bir sözleşme olduğundan kiralananın kullanılması karşılığında kira bedeli verilmesi öğretide hakim olan görüştür. Kira bedeli, kiraya verenin asli edim yükümü olan kiralananı kullanım ve yararlanmaya uygun şekilde bulundurmanın karşılığıdır. Öğretide kira bedeli dar ve geniş anlamda kira bedeli olarak ikiye ayrılmaktadır. Dar anlamda kira bedeli yalnızca kullanım karşılığıyken geniş anlamda kira bedelinde bunun yanında yan giderler ve diğer ödeme yükümleri de söz konusudur. Kira bedeli kural olarak Türk Lirası veya yabancı para şeklinde kararlaştırılan bir miktar paradır. Bir miktar para dışında misli eşya veya misli olmayan eşya ya da emek sarfı olarak da belirlenebilir[4]. Misli eşyanın altın veya gümüş olarak belirlenmesi durumunda ödeme bunlara endekslenebileceği gibi doğrudan bunlarla da yapılabilinir. Kira bedelinin para dışında bir edim olarak kararlaştırılması halinde bir karma sözleşme karşısında bulunulur. Örneğin bir mal, bir hizmet akdi, istisna akdi veya misli eşya olabilir[5]. Hasılat kirasında kira bedeli, semere veya hasılattan bir miktar pay olarak da kararlaştırılabilir[6].

            Kira sözleşmesinde, kira bedelinin asıl dayanağı kiralanandan bir gelir elde edilmesidir. Kira süresince kiralananın kullanılmasından dolayı yıpranıp eskimesi ve bunun sonucuna bağlı olarak giderek değerinin düşmesi kaçınılmazdır ancak, kira bedeli kavramının içinde bunun da payının olmasının yanı sıra kira bedelinin önemi kiralanan şeyin kiraya veren yönünden bir gelir kaynağı olmasıdır[7]. Bu gelir kaynağına ise kanunu tabir ile kira bedeli denmektedir. 

Öğretide eski Borçlar Kanunu’nda yer alan ücret kavramı yerine kira bedeli kavramının kullanılmasına ilişkin birçok görüş mevcut olup bunlardan bazılarını inceleyip değerlendireceğiz. Mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu m. 248’de kira karşılığı edim için ücret kelimesi kullanılmıştı. Ücret, hizmet karşılığı verilen değeri ifade ettiğinden TBK’da bedel teriminin kullanılması isabetli olmuştur[8]. 818 sayılı Borçlar Kanunu m. 248 para kavramını çağrıştıracak şekilde “ücret” karşılığından bahsetmekteydi ve maddedeki ücret ifadesi mehaza uygun olarak kira bedeli olarak anlaşılmaktaydı. 6098 sayılı TBK m. 298’de olumlu olarak “kira bedeli” kavramına yer vermiştir[9].

            Kira bedelinin niteliği hakkında öğretide görüş birliği yoktur. Yukarıda izah ettiğimiz üzere kimi görüşler bedelin sadece bir miktar para olabileceği görüşünü ileri sürerken kimi görüşler de paranın yanında bir ekonomik değer veyahut hizmet ya da bir şeyin imal edilmesi gibi edimler şeklinde olabileceğini ileri sürmektedirler. 818 sayılı Borçlar Kanunu döneminde ücret kavramı kullanılmaktayken 6098 sayılı TBK’da bu kavramın kullanımı tercih edilmemiş ve kira bedeli ifadesi kullanılmıştır.

            6098 sayılı TBK m. 299’un gerekçesinde belirtildiği üzere ücret ifadesinin hizmet sözleşmelerinde kullanılmasının daha doğru olduğu kanaatimizce de isabetlidir. 6098 sayılı TBK, kavramların kullanılmasında karışıklıkları önlemek adına böyle bir yola başvurmuştur. Bunun yanında gerekçede değinilmemesine rağmen ve bazı görüşlerin ifade ettiği gibi bedel kavramına para dışında başka hususların da girebileceği konusu tartışmaya açıktır. Terminolojik olarak eski Kanun’da kullanılan ücret kavramının, kira sözleşmesinde kiracının ifa edeceği edimlerin hepsini kapsayamayacağı ortadadır. Çünkü sözleşme serbestisi taraflara, sözleşme içeriğini belirleme özgürlüğünü de sunar. Borçlar hukuku alanında, eşya hukukunda olduğu gibi sınırlı sayı ve tipte olma ilkesi katı bir şekilde uygulanmaz ve taraflar kira sözleşmesinde kiracının edimini TBK m.26-27’ye aykırı olmamak koşuluyla serbestçe belirleyebilirler. 6098 sayılı Kanun’un maddesinde ve yine kanunun gerekçesinde de ücret kavramının kullanılmasını engeller nitelikte bir ifade olmamasına rağmen 818 sayılı Borçlar Kanunu’nda kullanılan ücret kavramı iş görme edimine has olduğu için kira bedeli kavramının kullanılması daha isabetli olmuştur.

            Bu konuda ayrıntılı bilgi sahibi olmak için Beylikdüzü'nde bulunan Tutkun Hukuk Bürosu avukatlarına ulaşabilirsiniz. Beylikdüzü'nde bulunan Tutkun Hukuk Bürosuna İstanbul'un her yerinden ulaşım ziyadesiyle kolay olup  Beylikdüzü Belediye Metrobüs durağında inmeniz yeterli olacaktır. Beylikdüzü, Büyükçekmece, Esenyurt, Avcılar, Küçükçekmece, Bakırköy, Fatih vs.  İstanbul'un her semtinden olduğu gibi Türkiye'nin dört bir tarafından arayarak sorunlarınızı görüşebilirsiniz. 

Beylikdüzü Avukat, Silivri Avukat, Esenyurt Avukat, Avcılar Avukat, Bakırköy Avukat, Fatih Avukat, Büyükçekmece Avukat, Bağcılar Avukat