Haber / Duyuru

ÇATILI İŞYERİ

            Türk Borçlar Kanunu’nda konutun tanımı yapılmadığı gibi işyeri kavramının da tanımı yapılmamıştır. İşyeri kavramı geniş kapsamlı olup genel anlamda, bir işin yapıldığı ve işin üretildiği yer olarak algılanmaktadır. İşyeri kavramını TBK bakımından değerlendirirken konut kavramını açıklarken ele aldığımız süreklilik ve sabitlik kriterlerini de göz önünde bulundurmak gerekir.

İş hukuku bağlamında işyeri; sözleşmesine göre işçinin bedenen veya fikren çalıştığı yer olarak bilinmektedir. Bunun yanında 4857 sayılı İş Kanunu m.2’de işyeri,  “Bir iş sözleşmesine dayanarak çalışan gerçek kişiye işçi, işçi çalıştıran gerçek veya tüzel kişiye yahut tüzel kişiliği olmayan kurum ve kuruluşlara işveren, işçi ile işveren arasında kurulan ilişkiye iş ilişkisi denir. İşveren tarafından mal veya hizmet üretmek amacıyla maddî olan ve olmayan unsurlar ile işçinin birlikte örgütlendiği birime işyeri denir. İşverenin işyerinde ürettiği mal veya hizmet ile nitelik yönünden bağlılığı bulunan ve aynı yönetim altında örgütlenen yerler (işyerine bağlı yerler) ile dinlenme, çocuk emzirme, yemek, uyku, yıkanma, muayene ve bakım, beden ve meslekî eğitim ve avlu gibi diğer eklentiler ve araçlar da işyerinden sayılır. İşyeri, işyerine bağlı yerler, eklentiler ve araçlar ile oluşturulan iş organizasyonu kapsamında bir bütündür.” şeklinde tanımlanmış ve kapsamı belirlenmiştir.

213 Sayılı Vergi Usul Kanunu m.156’da işyeri,  “Ticari, sınai, zirai ve mesleki faaliyette iş yeri; mağaza, yazıhane, idarehane, muayenehane, imalathane, şube, depo, otel, kahvehane, eğlence ve spor yerleri, tarla, bağ, bahçe, çiftlik, hayvancılık tesisleri, dalyan ve voli mahalleri, madenler, taş ocakları, inşaat şantiyeleri, vapur büfeleri gibi ticari, sınai zirai veya mesleki bir faaliyetin icrasına tahsis edilen veya bu faaliyetlerde kullanılan yerdir.” şeklinde tanımlanmıştır.

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.24’te “Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmıyan muayenehaneler bu hükmün dışındadır. Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir. 1136 sayılı Avukatlık Kanununda avukatlık büroları ve hukuk büroları ile ilgili düzenleme yapılıncaya kadar meskenlerdeki avukatlık ve hukuk büroları faaliyetlerine devam ederler. Bu süre, bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıldır. Bu hüküm 3568 sayılı Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik ve Yeminli Mali Müşavirlik Kanununda ilgili düzenleme yapılıncaya kadar meslek mensupları tarafından açılan bürolar hakkında da uygulanır. Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sahifelerine şerh verilir.” şeklinde bir hüküm düzenlenerek tapu kütüğünde konut olarak kayıtlı bulunan bağımsız bölümlerde, hangi tür işyeri yönünden faaliyette bulunulamayacağı ifade edilerek konut ve işyeri ayrımı yapılmayıp sadece konut olarak kullanılamayacak işyeri türleri sayılmıştır.

Ancak, işyerinin sadece bu yasalara göre ifade edilmesi eksik bir tanımlama olacaktır. Öyle faaliyet alanları vardır ki, hiç işçi çalıştırılmadığı halde işyeri olarak nitelendirilir. Bir doktorun veya avukatın bürosunda tek başına faaliyetini yürütmesi buna örnektir. Bu duruma göre TBK’nın kira ile ilgili bölümünde sözü edilen işyerinin; gerçek veya tüzel kişilerin her türlü ticaret, sanayi, tarım ve mesleki alanlarda faaliyetlerini yürüttükleri yer olarak anlaşılması gerekir.[1]

İktisadi ve ticari nitelikte bir teşebbüsün işletilmesine veya bir mesleğin icrasına özgülenmiş yerlere ilişkin kira sözleşmesi işyeri kirası sayılır. Aynı şekilde yapılacak bu faaliyetlerin gelir elde etme amacına yönelik olması gerekir.[2] Kiralananın, en azından baskın karakteri bu faaliyetlerin yürütülmesine ilişkin olmalıdır.[3] Asıl amacı ticarî bir faaliyetin yürütülmesi olmayan dernek ve vakıfların yaptıkları kira sözleşmeleri de işyeri kirası sayılabilir. Amacın siyasî, sportif, sanatsal olması fark etmez. Buna karşılık, bir işletme tarafından kiralanmış olsa bile, mesleğin icrası ile doğrudan ilgisi bulunmayan yerlerin kiralanması durumunda, işyeri kirasından söz edilemez. Benzer amaçlar için de kullanılmaya elverişli bir mekân, ticarî ya da meslekî faaliyetlerin icrası için değil de, hobi olarak kullanılmak üzere ya da meslekî, ticarî faaliyet haricinde bir sebeple kiralanmışsa, TBK. 339 vd. anlamında bir işyerinden söz etmeye imkân yoktur.[4]

Bunun yanında kiralanan yerin sağlam bir şekilde toprağa bağlı, üstü örtülü ve etrafı dikey ve yatay olarak kapalı olması gerekir.[5] Konutun üstünün örtülü olması yani çatı bulunması zorunlu olduğundan, konut kiralarında çatı kullanılmadığı halde, işyeri kirasının varlığı, faaliyetinin sürdürüldüğü taşınmazın daha doğrusu binanın veya bölümünün üstünün örtülü olması yani çatılı bulunması koşuluna bağlanmıştır. Etimolojik kökeni bakımından çatı, çakılmış şeylerin topu, sözlük anlamında ise, yapıların üstünü akıntılı bir tarzda örten kiremit, çinko gibi şeylerle bunların dayanağı ağaç iskeletin bütünüdür. İnşaat terminolojisinde ise çatı, bir yapının damını, örtüsünü oluşturan öğelerin tümü olarak tanımlanmaktadır. Bu tanımlara bakınca işyeri damının ağaç iskeletli ve kiremit ya da çinko örtülü olması gerektiği gibi bir sonuç ortaya çıkmaktadır. Oysaki genelde bazı bölgelerde düz çatılar kullanılmakta ve bu sistemdeki çatılar; taşıyıcı bir döşeme ve kaba inşaatın ya çepeçevre veya döşeme içinde baca ve döşeme boşluğu gibi taşkın öğelere yer verilmek suretiyle oluşturulmaktadır. Burada çatılı olmaktan amaç, bina damının korunmalı ve sürekli kullanıma elverişli şekilde örtülmüş olmasıdır. Bina damının ille de ağaç iskelet üzerine kiremit veya çinko döşenmiş olması şart değildir. O bakımdan çatılı işyeri deyiminden, işin yürütüldüğü binanın, üstünün örtülü olduğunun anlaşılması gerekir. Bu durumda etrafı duvarlarla çevrili olmakla birlikte, üzeri açık; odun, kömür, kum depoları, araç sergi yerleri, hayvan satış yerleri gibi mekanların kira hukuku bakımından çatılı işyeri değil, arsa sayılması doğru olacaktır. Bu bağlamda denilecek odur ki, çatılı olmayan işyeri hakkında kiranın genel hükümleri uygulanır.[6]

Son olarak yapıyla fiziken bağlantılı olmasa da yapının içinde bulunduğu büyük ana taşınmazın çatısı da bu yapılar bakımından çatı olarak ele alınmalı ve bu yapıların hukuki nitelendirmesi çatılı işyeri olarak kabul edilmelidir. Bu anlamda AVM içerisinde yer alan stant kiraları da çatılı işyeri kirası olarak değerlendirilmelidir.

Bu başlık altında ele alınması gereken önemli hususlardan birisi, çatısız yerin kira ilişkisinin kurulmasından sonra çatılı hale dönüşme halinde, meydana gelecek uyuşmazlıkta kira hükümlerinin mi yoksa çatılı işyeri kirasıyla ilgili özel hükümlerin mi uygulanacağıdır. Arsa nitelikli yer kiraya verilip sonradan arsa üzerinde konut veya çatılı işyeri oluşturulmuşsa, bundan sonraki süreçte taraflar arasındaki ilişkinin mahiyetine bakılmalıdır. Eğer ilk sözleşmede bir değişiklik yapılmayıp, kiracılık ilişkisi o statüde sürdürülmüşse, her hal ve koşulda o sözleşme esas alınarak üzerine kiracı tarafından bina yapılmış yer yine arsa olarak kabul edilir. Haliyle meydana gelecek uyuşmazlıkta kira hükümleri uygulanır ve binanın varlığı öne sürülerek konut ve çatılı işyeri kirasıyla ilgili hükümlerin uygulanması istenemez[7]. Ancak, kiralanmış boş arsaya bina yapıldıktan sonra taraflar bu binanın varlığını göz önüne alarak sözleşmede değişiklik yapmışlarsa veya yeniden bir kira sözleşmesi imzalamışlarsa, yerin arsa olma niteliğinin taraflarca ortadan kaldırılmış olmasıyla yeni ilişkide de haliyle konut ve çatılı işyeri kirası hükümleri uygulanması gerekir[8]. Hatta kiralanan arsa üzerine çatılı inşaat yapılmışsa bunun da sözleşme içeriğine göre değerlendirilmesi gerekir. Sözleşmede, yapılmış olan binaların sökülüp götürüleceği kararlaştırılmışsa, burada taşınmazı arsa olma niteliğinin korunması amaçlandığından bu halde genel kira kurallarının uygulanması zorunludur[9]. Öte yandan,  arsa üzerine bina yapılıp kira ilişkisi de yeni duruma göre sürdürüldüğü halde, herhangi bir nedenle binanın yok olması ve yerine yenisini yapma olanağının ortadan kalkmış olması durumunda bile artık çatılı işyerlerinden ve o tür kiranın varlığından söz edilemez. Çünkü konusu imkansız hale gelen sözleşmede edimin yerine getirilmesi de mümkün olmaz[10]. Kiralanmış arsa üzerine işyeri değil de konut yapılması halinde de sözleşme hükümlerine bakılmalı ancak, sözleşmede hüküm bulunmadığı ve kiraya verenin de onamı olmadığı hallerde konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler uygulanamayacaktır.[11] Yargıtay’ın bu konuya ilişkin eski uygulamaları yeni düzenlemeye uygun bulunmaktadır.

            Bu konuda ayrıntılı bilgi sahibi olmak için Beylikdüzü'nde bulunan Tutkun Hukuk Bürosu avukatlarına ulaşabilirsiniz. Beylikdüzü'nde bulunan Tutkun Hukuk Bürosuna İstanbul'un her yerinden ulaşım ziyadesiyle kolay olup  Beylikdüzü Belediye Metrobüs durağında inmeniz yeterli olacaktır. Beylikdüzü, Büyükçekmece, Esenyurt, Avcılar, Küçükçekmece, Bakırköy, Fatih vs.  İstanbul'un her semtinden olduğu gibi Türkiye'nin dört bir tarafından arayarak sorunlarınızı görüşebilirsiniz.

Beylikdüzü Avukat, Silivri Avukat, Esenyurt Avukat, Avcılar Avukat, Bakırköy Avukat, Fatih Avukat, Büyükçekmece Avukat, Bağcılar Avukat, Beylikdüzü Uzlaştırmacı