Esenyurt Avukat

Kira Bedelinin Hakim Tarafından Belirlenmesinde Uygulanan Esaslar

KİRA BEDELİNİN HAKİM TARAFINDAN BELİRLENMESİNDE UYGULANAN ESASLAR

Rayiç değer, taraflarca olağan şartlarda yapılmış sözleşmelerde belirtilen kira bedelidir. Ekonomik kurallar neticesi taşınmaz malın normal olarak getirebileceği kira bedeli ancak rayiç değer olabilir.

Hangi tarihteki emsal rayicin esas tutulacağı mahkemece re’sen tayin edilir; davacının emsal rayiç için yanlış tarih göstermiş olması davanın reddini gerektirmez.[1] Kira tespit davasında, emsal tespit edilirken kiralanan yere tam benzeyen bir taşınmaz aranmasında zorunluluk bulunmamaktadır. O civarda veya daha uzak semtlerde dava konusu taşınmaza az çok benzeyen taşınmazlar hakkında serbestçe tayin edilmiş kira paraları göz önünde bulundurularak kıyaslamalar yapılmak suretiyle dava konusu taşınmazın kirasının ne olacağı belirlenebilir. Bilirkişilerin o yöredeki benzer nitelikteki taşınmazlara ilişkin kira sözleşmelerini inceleyerek karşılaştırma yapması gerekir. Bu hususta yapılacak karşılaştırmada kiralananın, ticari, sınai ve iktisadi önemi ile çevre durumu, yapı durumu ve kullanılabilirliği esas alınarak değerlendirilmelidir[2]. Bilirkişinin tespit ettiği rakamın hak ve nesafet kuralı çerçevesinde hakim tarafından indirilmesi gerekir zira mevcut kira sözleşmesi uzama suretiyle devam etmektedir ve kiralanan boş değildir.

Yargıtay, 2017/12259 E. 2017/10092 K. 14.06.2017 tarihli kararında “Mahkemece, taraf emsalleri değerlendirilerek gerekirse resen emsal araştırması yapılmak suretiyle, hüküm kurmaya yeterli ve denetime elverişli bir şekilde bilirkişi raporu alınarak, taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği brüt kira bedeli belirlenip bu bedelden davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapıldıktan sonra kira bedelinin brüt olarak tespiti gerekirken, yetersiz bilirkişi raporuna göre yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir.” şeklinde belirterek durumu özetlemiştir.

2.Ekonomi Esasları ve Hakkaniyete Göre Tespit

Yargıtay’ın 18.11.1964 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararına göre, rayiç kiranın belli edilmesine esas tutulacak ve benzer mallara ilişkin kira parasını tespite yarayacak olan akitlerin bulunmaması halinde dahi, ekonomi esasları ve hak ve nesafet uyarınca bilirkişilerin takdir edeceği kira esas alınacaktır. Yine Yargıtay HGK’ya göre, ekonomi esaslarının incelenmesinde o yerin ticari, ekonomik, sosyal ve özel durumları, binanın yıpranma oranı ile kiracıya sağladığı menfaat de göz önünde tutulmalı ve kira bedeli hak ve nesafete uygun şekilde takdir olunmalıdır.[3].

Kira sözleşmesinin yapıldığı dönem ile kira parasının tespiti istenen dönem arasında kiraya verenin hiçbir katkısı olmadan taşınmaz malın değerinde meydana gelen artış kiracı aleyhine olarak olağan rayicin tespitine etkili olmamalıdır[4].

3.Üretici Fiyat Endeksine Göre Tespit

Yargıtay, ekonomik verilere göre kira parasının tespitinde ÜFE artış oranını esas almaktadır. Yasada tarafların sadece artırım yönündeki iradeleri esas alınmakla birlikte, bu yönden bir limit de belirtilmek suretiyle serbestlik ilkesi artırım oranı yönünden sınırlandırılmıştır. Bu sınırlamanın dayanağı ise ülkedeki değişken ekonomik dengelerdir. O nedenle artırım suretiyle kira bedelinin belirlenmesinin, ülkedeki ekonomik dengeler de baz alınarak Türkiye İstatistik Kurumu tarafından yayımlanan ÜFE artış oranının üst sınırına göre yapılması öngörülmüştür. Eğer sözleşmede ÜFE’den daha düşük oranda bir artırım oranı öngörülmüşse kiraya veren o oranla bağlı kalmak durumundadır.[5] Bu konuyla ilgili daha önce ayrıntılı bilgi verdiğimizden burada kısaca değineceğiz.

Beylikdüzü Avukat, Silivri Avukat, Esenyurt Avukat, Avcılar Avukat, Bakırköy Avukat, Fatih Avukat, Büyükçekmece Avukat, Bağcılar Avukat