Haber / Duyuru

KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ

     Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin belirlenmesi hususunu ele almak adına önce konut ve çatılı işyeri kavramlarının ne anlama geldiğine kısaca değinmek gerekir.

            Bir yerin, kira ile ilgili hükümler çerçevesinde konut olarak kabul edilebilmesi için, onun kişilerce sürekli oturmak amacıyla kiralanması gerekir. Kiralanan konut, MK m. 19 vd. anlamında yerleşim yeri niteliği taşıması gerekli değildir. Önemli olan kiracının uyumak vb. ihtiyaçlarını karşılayan ve onu dış etkenlerden koruyacak bir mekan niteliğinin bulunmasıdır yani, dikkat edilen belirleyici ilk husus konutun dış yapısı değil sözleşmeyle öngörülen kullanım amacıdır[1]. Sonuç olarak öğretide konut, kişilerin barınma ihtiyacının giderildiği kişinin özel hayatını sürmesine imkan veren yer olarak tanımlanmaktadır[2].

              Öğretide işyeri, kazanç elde etmek amacıyla ticari, sınai nitelikteki ekonomik faaliyetlerin sürdürüldüğü veya bir mesleğin icra edildiği yer şeklinde tanımlanmaktadır[3]. İşyerinin, sağlam bir şekilde toprağa bağlı, üstü örtülü ve etrafı dikey ve yatay olarak kapalı olması gerekir.

            6570 sayılı Kanundaki musakkaf kavramını karşılamak üzere getirilen çatılı işyeri deyiminin işyeri niteliğindeki taşınmazın sabit temelli olup, üstü örtülü olmasını ve duvarlarının bulunmasını anlattığı söylenebilir. Eğer bir iş yerinin çatılı olup olmadığında tereddüt yaşanırsa, o iş yerinin kira ilişkisine uygun kullanımındaki üstün vasfına bakmak gerekir[4].

              Konut ve çatılı işyeri kiralarında taraflar serbestçe bir kira bedeli belirleyebilirler. Bunun yanında bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde bir sonraki dönemlerde ifa edilecek kira bedelleri de belirlenebilir. Kira bedelinin belirlenmesinde 6098 sayılı Kanun’dan önce birçok yöntem belirlenmiş ve birçok kıstas esas alınmıştır. Asıl değinmek istediğimiz konu, 6098 sayılı yeni Kanun döneminde kira bedelinin belirlenmesinde izlenecek yol ve bedelin belirlenememesi durumunda kira bedelinin tespiti için dikkate alınacak durumlardır.

A.6098 SAYILI BORÇLAR KANUNU ÖNCESİ

            Kısaca 6098 sayılı Kanun öncesindeki uygulamalara değinmek gerekirse, 6098 sayılı Kanundan önce özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarının bedellerinin belirlenmesi konusunda sabit bir uygulama yoktu. Yukarda tarihçede belirttiğimiz üzere bu konuyla alakalı sürekli farklı uygulamalar takip edilmiştir. 818 sayılı eski TBK’da kira bedelinin belirlenmesine ilişkin yasal düzenleme olmasına rağmen 6570 sayılı kanun ile özel düzenlemeler getirilmiştir. 6570 sayılı Kanun’un yürürlüğe girmesinden sonra kira bedelinin sınırlandırılmasına ilişkin belirli esaslar (1939 rayici, bina vergisi esası, 1953 rayici, emsalsiz taşınmazlardaki durum) dikkate alınmıştır. Sonrasında Anayasa Mahkemesi’nin bu kanunda yaptığı iptallerden sonra yasa boşluğu oluşmuştur ve ortaya çıkan problemlerin çözümleri için de Yargıtay uygulamaları takip edilmiştir[5].

    6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun döneminde Yargıtay uygulaması, bir yıldan uzun süreli kira sözleşmeleri bakımından yapılan bedel artışına izin vermekte ve bu şekilde tasarlanan kayıtlara geçerlilik tanımaktaydı[6]. Söz konusu uygulamaların bazıları İçtihadı Birleştirme Kararı(18.11.1964 Tarih ve 2/4 sayılı İBK[7], 7.7.1965 Tarih ve 5/5 sayılı İBK[8], 21.12.1966 Tarih ve 19/10 sayılı İBK[9] ) olarak kabul edilmiştir.

B.6098 SAYILI BORÇLAR KANUNU SONRASI

Türk Borçlar Kanununda, yeni kira türü olarak ayrıntılı bir şekilde düzenlenen konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin düzenlemelerde, geniş ölçüde 6570 sayılı GKHK hükümlerinden ve bu kanunun uygulanmasına ilişkin Yargıtay kararlarından esinlenilmiştir[10].

6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’unun 2 ve 3’üncü maddelerinin Anayasa Mahkemesi tarafından iptalinden sonra ortaya çıkan yasa boşluğunu Kanun Koyucu 6098 sayılı TBK’da özel olarak düzenlemek suretiyle doldurmuş ve kira tespitine ilişkin esasları belirlemiştir[11].

Kira sözleşmesinin tarafları sözleşme dönemine ilişkin kira bedelini sözleşme özgürlüğü ilkesi çerçevesinde serbestçe belirleyebilirler ve ilk kira döneminde bu sözleşmede kararlaştırılan bedel geçerlidir.

Kira bedelinin artırılmasında ortaya çıkacak uyuşmazlıkların temeli TBK m. 344 gereği yenilenen kira sözleşmesinin diğer sözleşmelerden farklı olarak zımni bir şekilde yasa gereği uzamasıdır[12]. Taraflar, bir yıldan sonraki dönemler için kira bedelinin artırılıp artırılmayacağı hususunda sözleşmeye hüküm koymamış olabilecekleri gibi sözleşme yapılırken her yıl artırılacak miktarı belirlemişler de olabilir. Ancak kiralanana duyulan yoğun ihtiyaç nedeniyle başlangıçta ileri sürülen gelecek yıllara ilişkin kira artış talepleri, kiracılar tarafından zorunlu olarak kabul edilebilmektedir[13].

Konut ve çatılı işyeri kirası sözleşmelerinde, kira süresi ve buna bağlı olarak kira bedelinin tespit edilmesi kiracının korunması amacına bağlı olarak ortaya çıkmış ve özellik arz eden düzenlemelerdir. TBK sisteminin temel aldığı ilişki türü bir yıl süreli kira sözleşmeleridir ancak bunun yanında daha uzun süreli kira sözleşmesi yapılmasında da herhangi bir sakınca öngörülmemiştir[14].

            Türk Borçlar Kanunu m. 344’e göre kanunda kira bedelinin belirlenmesiyle ilgili ilkelere yer verilmiştir. Öncelikle taraflar yenilenen kira dönemi için kira bedeli artış oranını sözleşmede belirleyebilirler ancak taraflar bir önceki yılın tüketici fiyat endeksindeki artış oranını aşamazlar. Eğer taraflar artış oranının belirlememişlerse,  bu oran bir önceki yılın tüketici fiyat endeksindeki artış oranını aşmamak kaydıyla hakim tarafından belirlenebilir. Yine beş yıl ve daha uzun kira sözleşmelerinde artış oranı beş yılın sonunda hakim tarafından belirlenir. Bunun yanında kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe değişiklik yapılamaz ve beş yıldan sonra yeni kira bedeli hakim tarafından belirlenir.